地積規模の大きな宅地の評価
2018年1月1日以降の大きな宅地の評価については、評価基準が広大地の評価に比べてはっきりとしている「地積規模の大きな宅地の評価」が適用されています。
以前の評価方法において、土地の形状が考慮されないことにより実際の取引価格との間に大きな差が生まれる、要件が明らかでなく適用が受けられないといったケースが頻発し、問題視されていたことがきっかけで新しい評価方法が適用されました。
なお、地積規模の大きな宅地の対象となるのは広い面積の土地すべてではないため、評価を行う際はご自身が所有する土地についてしっかりと確認しておきましょう。
地積規模の大きな宅地の評価の適用要件
地積規模の大きな宅地の評価を適用するには、地区と規模それぞれの要件を満たす必要があります。要件の内容については以下をご参照ください。
地区の要件
- 路線価地域にあり適用対象となる宅地
地積規模の大きな宅地であり、普通商業、併用住宅地区、普通住宅地区に所在 - 倍率地域にあり適用対象となる宅地
地積規模の大きな宅地に該当する宅地
規模の要件
- 三大都市圏については500㎡以上の地積の宅地
- 上記以外の地域については1,000㎡以上の地積の宅地
なお、400％（東京都の特別区は300％）以上の指定容積率を有する地域に所在する大きな宅地をはじめ、市街化調整区域（除外対象あり）の宅地や都市計画法により工業専用地域の指定を受けた地域の宅地、大規模工場用地等は適用対象外となります。
地積規模の大きな宅地の評価方法
地積規模の大きな宅地の評価を行う場合、その宅地の所在が路線価地域か倍率地域かで方法が異なります。
路線価地域に所在する場合
以下の計算式より評価額を算出します。
| 評価額＝路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率などの各種画地補正率×規模格差補正率×地積（㎡） |
倍率地域に所在する場合
1、2、いずれか低い価額を用いて評価を行います。
- 対象の宅地の固定資産税評価額に倍率をかけて算出した価額
- 対象の宅地が標準的な間口距離と奥行距離をもつ宅地であると仮定した場合の価額（1㎡あたり）に、普通住宅地区の奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率に加え規模格差補正率をかけた価額に、さらに宅地の地積をかけて算出した価額
上記の「規模格差補正率」については、国税庁のホームページにて確認可能です。
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